第三章,业主.业主大会及业主委员会 第十六条、依法登记取得房屋所有权的人为业主.通过诉讼，仲裁取得房屋所有权的、生效法律文书所确认的所有权人为业主。继承或者受遗赠取得房屋所有权的 自继承或者受遗赠开始时,继承人。受遗赠人为业主、合法建造的房屋。房屋的建造人为业主、基于买卖,赠与,拆迁安置等已经合法占有房屋、但尚未依法登记取得房屋所有权的人 在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务,第十七条,业主在物业管理活动中，享有下列权利,一 按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务，二,提议召开业主大会会议 并就物业管理形式以及有关事项提出建议。三，提出制定和修改管理规约,业主大会议事规则的建议 四,参加业主大会会议 行使表决权.五 选举业主委员会成员，并享有被选举权。六 监督业主委员会的工作，七,监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，八,对共有部分的使用.维护等情况享有知情权和监督权,九，监督专项维修资金的管理和使用。十、法律,法规规定的其他权利,第十八条，业主在物业管理活动中 应当履行下列义务、一、遵守管理规约、业主大会议事规则.二.遵守物业管理区域内物业共有部分的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度.三,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。四、按照国家有关规定交纳专项维修资金,五，按照物业服务合同的约定交纳物业服务费 六，法律.法规规定的其他义务，业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十九条。物业的承租人、借用人等物业使用人.根据法律 法规,管理规约 业主大会或者业主委员会依法作出的决定.以及其与业主的约定。享有相应权利，承担相应义务、第二十条、物业管理区域内的业主可以设立业主大会。选举业主委员会，未设立业主大会的、由业主共同履行业主大会。业主委员会职责,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。第二十一条。物业管理区域内 符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议，一.交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50 以上。二。交付使用的房屋套数达到总套数50，以上、三、首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25、以上、四 物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满.建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处 乡镇人民政府和县级房屋行政主管部门，街道办事处 乡镇人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告 第二十二条、符合首次业主大会会议召开条件、业主书面申请街道办事处,乡镇人民政府组成业主大会筹备组的。街道办事处,乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内。会同县级房屋行政主管部门负责组织 指导成立首次业主大会筹备组 业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表,街道办事处或者乡镇人民政府代表、居。村.民委员会代表等组成。人数应为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1,2。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任、筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。第二十三条 物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清册及通讯方式 物业管理状况等文件资料、建设单位,物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作.第二十四条、业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作,一 确定首次业主大会会议召开的时间，地点 内容和形式 二 拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案。三，确认业主身份，业主人数和业主专有部分面积，四,拟定业主委员会选举办法草案.提出候选人建议名单，五,依法确定首次业主大会会议表决规则、六 召开首次业主大会会议的其他准备工作，前款规定内容。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示.业主对业主身份.专有部分面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果，第二十五条，业主大会筹备组应当自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议、首次业主大会会议议程应当首先表决业主大会议事规则。会议按照表决通过的业主大会议事规则的规定召开,业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立,第二十六条 业主大会决定下列事项、需要办理相关手续的 由业主委员会依法办理,一 制定和修改管理规约及业主大会议事规则、二。选举业主委员会或者更换业主委员会成员,三 业主大会.业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴 四,实施委托管理或者自行管理 五 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。六 筹集和使用专项维修资金 七,改建.重建建筑物及其附属设施，八,改变共有部分的用途。利用共有部分从事经营性活动。处分共有部分，九.业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项.决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2、3以上的业主且占总人数2、3以上的业主同意.决定前款其他事项.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.第二十七条、物业管理区域内、幢，单元等特定范围内的业主.在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，根据管理规约的约定可以共同决定下列事项，一,对该范围内的共有部分进行维修 更新,改造,二 就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金，特定范围内的业主决定前款规定的事项，应当经专有部分占所在幢,单元等特定范围建筑物总面积2、3以上的业主且占总人数2.3以上的业主同意、第二十八条.管理规约应当对有关物业的使用，维护、管理、业主的共同利益.业主应当履行的义务 违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定、制定管理规约.应当尊重社会公德，不得违反法律，法规的规定和损害社会公共利益，管理规约对全体业主具有约束力.第二十九条，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式。表决程序。业主委员会的组成 成员任期等事项作出约定。并可以约定业主委员会候补成员的设立，缺席业主表决权计算规则等事项,第三十条.业、主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开，有下列情形之一的 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议.一。经占总人数20,以上的业主提议，二 业主委员会成员缺员需要补选的 三.业主委员会决定集体辞职、需要重新选举业主委员会的.四,物业服务合同期限届满前。需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的 五 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,六 法律.法规 管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形 业主委员会不按照第二款,第三款规定组织召开业主大会会议的.街道办事处。乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开、业主委员会逾期仍不组织召开的 业主可以请求街道办事处.乡镇人民政府组织召开，街道办事处。乡镇人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开、第三十一条.业主大会会议可以采用集体讨论 书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开 但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,采用书面形式征求意见的,业主委员会应当将征求意见书送达业主、涉及表决事项的,征求意见书应当载明表决事项。由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权 不能送达的，可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示、由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权，书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示、公示期限不得低于7日.业主有权查阅相关资料,业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具委托书,载明委托事项。委托权限及期限,第三十二条。召开业主大会会议。业主委员会应当在召开15日前将会议的时间,地点 形式 议题，议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示，发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的。可以根据实际情况在7日内公示，召开.第三十三条。业主大会会议采用记名投票方式表决、但业主大会议事规则另有约定的除外，任何人不得伪造业主选票、表决票 业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票.表决票和委托书,以备查询,第三十四条,业主大会议事规则可以约定,业主大会会议经有效召开 与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的 由缺席业主补充表决,经补充表决仍未达到要求的。最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内,第三十五条.业主委员会执行业主大会决定的事项。依法履行下列职责 一,召集业主大会会议，报告物业管理实施情况、二，业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同 三.收集和了解业主，物业使用人的意见和建议 监督和协助物业服务合同的履行,四、监督管理规约的实施.五.调解物业使用和维护中的纠纷、六、法律.法规以及业主大会赋予的其他职责.第三十六条，业主委员会成员应当符合下列条件、一 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的.应当为单位授权的自然人代表。二,遵守法律,法规和管理规约 三，热心公益事业。责任心强,具有较强公信力和组织能力、四、具有与履行职责相适应的工作时间 五,本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务，六。管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。符合前款第二项至第六项规定的条件，合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属，与业主共同生活的监护人 是否可以当选为业主委员会成员 由管理规约或者业主大会议事规则约定。业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的、候补成员的资格条件适用本条规定.第三十七条 业主委员会成员应当遵守法律，法规，管理规约和业主大会议事规则.不得有下列行为。一,挪用，侵占业主共有财产.二、非法索取 收受建设单位。物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬.三.利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费,四、其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十八条.业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议.按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任。副主任，明确业主委员会成员职责。第三十九条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内、将业主大会成立情况.管理规约。业主大会议事规则以及业主委员会成员，候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案.房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。备案的有关事项发生变更的，应当重新备案、第四十条.业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开.经1 3以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的。应当及时召开业主委员会会议.业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持、业主委员会主任因故不能召集或者主持会议的，可以委托业主委员会副主任召集或者主持,业主委员会会议应当有过半数的成员出席方可举行。作出决议必须经全体成员过半数以上同意.业主委员会候补成员列席业主委员会会议,不具有表决权,业主委员会应当自作出决定之日起3日内,将决定内容在物业管理区域内公示、业主可以查阅业主委员会会议资料、并有权向业主委员会提出询问.业主委员会应当予以答复。第四十一条、业主大会。业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会,业主委员会作出的决定违反法律，法规的。物业所在地街道办事处.乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门.应当责令改正或者撤销 并通告全体业主，业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的.可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会。业主委员会决定的约束力,第四十二条、业主委员会成员因物业转让或者灭失等原因丧失业主身份 被判处刑罚.死亡、失踪的,其成员资格自行终止，业主委员会成员任职期间,出现管理规约，业主大会议事规则约定的资格终止情形的 按照管理规约或者业主大会议事规则的约定终止其成员资格、资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物,档案资料。印章等物品移交业主委员会、拒不移交的、其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交，第四十三条 业主委员会因成员资格终止等原因缺员，有候补成员的，由候补成员按照当选票数依次递补 经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选.业主委员会成员决定集体辞职的，应当在辞职30日前召开业主大会会议重新选举业主委员会。第四十四条、业主委员会任期届满60日前、应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举,逾期未换届选举的、适用本条例第三十条第四款的规定 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的财物.档案资料。印章等物品移交新一届业主委员会、并做好交接手续 第四十五条,业主大会,业主委员会需要刻制印章的 应当持本条例第三十九条规定的备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制 业主大会，业主委员会印章应当按照法律.法规、管理规约。业主大会议事规则的规定使用 第四十六条,业主大会.业主委员会应当配合有关管理部门。与居，村、民委员会相互协作。共同做好物业管理区域内的社会管理工作 在物业管理区域内 业主大会。业主委员会应当积极配合所在地居、村.民委员会依法履行自治管理职责,支持居，村。民委员会开展工作.第四十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会.业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。第四十八条,业主大会筹备组。业主委员会及其成员.建设单位，物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密，不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动、法律.法规另有规定的除外，