第三章.前期物业管理 第三十八条.新建物业实行前期物业管理.在业主大会选聘物业服务企业之前 建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理，第三十九条、建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理、投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定.建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产,第四十条。建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案，配套设施建设 工程质量控制.设备运行管理等事项.提出与物业管理有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时 应当通知前期物业服务企业参与 第四十一条,新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前 应当向设区的市，县级人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料、一.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。二。经批准的物业项目规划设计方案、三，标注物业服务用房具体位置 面积的样图和配置标准的书面承诺。四，应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料。五、物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料 第四十二条,新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后、建设单位方可办理物业交付手续。一。水,电纳入城市管网、安装分户计量装置和控制装置.并对物业服务用房 共用部位。共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置、二。在城市管道燃气，集中供热主管网覆盖的区域、完成住宅室内外燃气,供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置。三、电话通信线,有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位 四、按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设,五。按照规划要求完成教育 邮政.文化.医疗卫生.体育.环境卫生等设施以及社区管理用房建设、六、按照规划要求完成小区道路建设 并与城市道路或者公路相连。七.按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置、八，建筑物及其配套设施的标志标识完整,清晰、九,法律，法规规定的其他条件 第四十三条,对新建住宅物业,设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十二条规定的事项进行现场综合查验 对综合查验发现的问题 责令建设单位限期整改,综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告，第四十四条，建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约.报县级人民政府物业管理行政主管部门,街道办事处，乡镇人民政府备案,临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。在首次业主大会通过的管理规约生效后、临时管理规约即行失效 第四十五条。建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案。物业管理区域的划分,临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位。共用设施设备.前期物业服务合同等相关材料予以公示 并向物业买受人提供书面公示材料、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约 第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时。应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称,服务内容,服务标准 收费标准,计费方式和起始时间等内容 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件 对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力、前期物业服务合同可以约定期限 约定期限未满.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止、前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担.房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。第四十七条.业主依法享有的物业共用部位。共用设施设备的所有权或者使用权 建设单位和物业服务企业不得擅自处分、业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位.共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费 第四十八条。物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑、由建设单位负责申请房屋权属登记，登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载、业主有权查询，第四十九条。物业服务用房的配置应当符合下列规定 一 物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置,二。物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置 总建筑面积超过二十五万平方米的.超过部分按千分之一的标准配置,三，物业服务用房应当在地面以上,相对集中，便于开展物业服务活动、并且具备采光，通风。水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道 物业服务用房包括物业服务办公用房,业主委员会办公用房等,其中、用于业主委员会议事活动用房的 应当按照配置物业服务用房的比例合理确定。一般按照建筑面积二十至四十平方米配置，物业服务用房不得计入公摊面积。所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房.不得收取任何费用。并提交登记证明、未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途.集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房。收益用于弥补物业服务费不足，第五十条、建筑区划内的道路.属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外、建筑区划内的绿地，属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外、建筑区划内的其他公共场所.公用设施.属于业主共有 第五十一条，新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定。共同对物业共用部位,共用设施设备进行承接查验.未进行承接查验的.不得交付使用 物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业.第五十二条.在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，一 竣工总平面图.单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施 地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料 二.共用设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三,物业质量保修文件和物业使用说明文件,四、物业管理区域内各类建筑物,场地 设施设备的清单，五 园林施工图纸及树种清单。六，业主名册,七,物业的使用 维护,管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时 物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位，共用设施设备及相关资料移交业主委员会.建设单位,物业服务企业，业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料 第五十三条.物业服务企业应当自物业交接后三十日内 持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。一.前期物业服务合同.二,临时管理规约、三 物业承接查验协议 四 建设单位移交资料清单、五。查验记录，六，交接记录,七。其他承接查验有关的文件，第五十四条.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围.承担物业的保修责任.建设单位提取的工程质量保证金.应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修 并接受业主，业主委员会和物业服务企业的监督 保证金期满后、建设单位申请返还的.设区的市.县,市，人民政府建设行政管理部门应当征求业主委员会,物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见、工程质量保证金提取的比例与管理使用办法。由设区的市人民政府制定 第五十五条。新建物业管理区域内的供水。供电、供气,供热.通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备 应当符合国家技术标准和专业技术规范、建设单位在组织竣工验收时 应当通知供水，供电，供气，供热 通信等专业经营单位参加，在竣工验收合格后.应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任 有关费用由专业经营单位承担,老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的.按专业经营单位要求改造后、业主大会决定移交给专业经营单位管理的。专业经营单位应当接收。